5.新冠疫情下商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理企業(yè)租賃問題應(yīng)對(duì)策略之實(shí)踐分析

（一）對(duì)不同租金類型的商戶進(jìn)行分類

固定租金的商戶，在政府強(qiáng)令停業(yè)期間的租金予以免除；重新開業(yè)后，可根據(jù)實(shí)際情況決定是否下調(diào)一定期限內(nèi)的租金。

固定租金與扣率比高方式的商戶，固定租金部分按以上原則處理；扣率部分由于和營業(yè)額直接掛鉤，可不做特殊處理。

純扣率的商戶，不做特殊處理。

（二）審核合同約定

審核《商業(yè)租賃合同》的簽署時(shí)間和簽署內(nèi)容：

1. 租賃合同應(yīng)在在新冠疫情發(fā)生之前已經(jīng)簽署生效，且在“新冠疫情”爆發(fā)前正常履行，沒有遲延履行的情形；

2. 如合同中已經(jīng)約定了發(fā)生疫情等重大事項(xiàng)如何處理，相關(guān)損失該如何承擔(dān)，應(yīng)優(yōu)先參考合同條文進(jìn)行處理。

（三）確定事實(shí)情況

1. 審查商戶是否合法經(jīng)營：如商戶本身的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)涉嫌違法違規(guī)情況，則商戶無權(quán)主張其營業(yè)損失。

2. 審查商戶疫情爆發(fā)后是否仍然經(jīng)營：若在疫情爆發(fā)后，該商戶仍然經(jīng)營的，則可以充分利用這一點(diǎn)，盡量爭取減少減免的期間。

3. 要求商戶證明是否造成損失：某些承租品牌，可能主要收益是外賣服務(wù)、或其本身的經(jīng)營收益就有季節(jié)性、或承租房屋僅用于倉儲(chǔ)等非經(jīng)營用途，總之，商戶需要證明疫情導(dǎo)致其經(jīng)營狀況受到嚴(yán)重影響。

（四）適用公平原則

對(duì)于租賃合同沒有約定或約定模糊不清的，可以考慮適用公平原則：

1. 商戶需要明確損失的計(jì)算依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)具體；

2. 商戶需要明確“疫情”的事實(shí)與經(jīng)營損失存在因果關(guān)系。

方法一：主動(dòng)減免推廣費(fèi)等費(fèi)用。如果業(yè)主收取了推廣費(fèi)等除了租金、物業(yè)費(fèi)之外的其他費(fèi)用，通常這些費(fèi)用的金額遠(yuǎn)低于租金，而在“疫情”期間，業(yè)主也很難證明其對(duì)整個(gè)商業(yè)綜合體做了推廣行為，因此我們認(rèn)為主動(dòng)減免推廣費(fèi)等費(fèi)用是以低成本的方式有效的擺出友善姿態(tài)的行為。

方法二：通過“后挪免租期”的方式減免租金。在業(yè)主的視角，為了保證今年上半年現(xiàn)金流，且為了避免商戶在此次“疫情”期間就此流失，建議出租方可以將主動(dòng)給到的免租期“后挪”，實(shí)踐中有不少免租期約定在租約后幾年甚至最后一年的，并以商戶不違約為前提，這樣的方案即給到了“免租”的商業(yè)態(tài)度，還能保證租賃合同的順利履行。

方法三：緩交租金。建議業(yè)主可以主動(dòng)與商戶協(xié)商，緩交疫情期間租金，緩交期間可以為6個(gè)月~12個(gè)月。2002年12月開始的非典疫情至2001年7月基本結(jié)束，社會(huì)消費(fèi)品零售在5月進(jìn)入谷底，此后，隨著疫情結(jié)束一路攀升，出現(xiàn)了報(bào)復(fù)性消費(fèi)。對(duì)于本次新冠疫情，律師認(rèn)為，在本次疫情結(jié)束后，也會(huì)出現(xiàn)一輪的新的報(bào)復(fù)性消費(fèi)情形，將租金收取推延至報(bào)復(fù)消費(fèi)后，對(duì)商戶的壓力會(huì)減輕很多。

方法四：先行抵扣保證金。在租賃合同簽訂時(shí)，承租方會(huì)繳納一筆保證金，一般合同會(huì)約定該保證金的目的是保證承租方履行。在目前的情況下，出租方可以提出先行抵扣保證金的方式對(duì)于因“疫情”而拖欠租金的租戶進(jìn)行緩繳租金的優(yōu)惠政策。并待日后另行協(xié)商如何減免、減免多少租金的問題。

（一）確定事實(shí)

業(yè)主和商戶要證明的重點(diǎn)均是，肺炎疫情下仍然交租是否顯失公平？而顯失公平多少與變更租金多少，實(shí)質(zhì)上成為了由法院決定業(yè)主和租戶如何分擔(dān)異常損害所造成的風(fēng)險(xiǎn)。因此，對(duì)于“新冠疫情”期間的經(jīng)營情況、收入及納稅情況等進(jìn)行梳理和留存證據(jù)非常重要。要求變更租金的金額要與上述實(shí)際情況及其證據(jù)相對(duì)應(yīng)，才能由法院判斷房東和租戶如何分擔(dān)這種異常損害所造成的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）盡可能通過調(diào)解解決

在這種特殊原因造成的糾紛情況下，訴訟過程中法院首先會(huì)積極引導(dǎo)房東和租戶重新協(xié)商，并且爭取調(diào)解解決。因此通過法院的主持調(diào)解時(shí)妥善解決糾紛的很好途徑。

（三）判決導(dǎo)向的預(yù)測

可以預(yù)見的是，盡管法院對(duì)之前非典疫情性質(zhì)的認(rèn)識(shí)不一致，但從處理結(jié)果上看，卻也基本符合了實(shí)質(zhì)正義的公平原則。也就是說在充分考量雙方的實(shí)施情況和證據(jù)的前提下，法院會(huì)依公平原則讓雙方分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)和損失，業(yè)主方必然不會(huì)完全實(shí)現(xiàn)正常時(shí)期的租金和費(fèi)用水平，商戶也不可能完全免除租金。最高院在非典疫情之后發(fā)布了法〔2003〕72號(hào)文件就是及時(shí)解決非典期間各類法律問題的指引性司法意見，其中包括了文中提及的情勢變更和不可抗力的處理原則。所以我們有理由相信或許很快最高院會(huì)再次發(fā)布類似的文件。